Οι πρόσφατες αλλαγές στο πρόγραμμα «Golden Visa» δε θα «αναχαιτίσουν» το κόστος στέγασης διαμηνύουν μέσω του real.gr παράγοντες της αγοράς.
Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα «πρωταθλήτρια» στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον έξι συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε., αναδεικνύοντας την ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
«Η κυβέρνηση προέβη σε αλλαγές που σχετίζονται με τα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα «Golden Visa», με στόχο να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα προσιτών κατοικιών τόσο προς πώληση, όσο και προς ενοικίαση. Με παράλληλο στόχο, να αποφευχθεί η οικιστική πίεση στις περιοχές που καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Θα πρέπει, όμως, να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα, δεν αποτελεί τον βασικό λόγο αύξησης των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, αλλά σχετίζεται άμεσα με τη ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, ιδιαίτερα σε περιοχές που επικεντρώθηκε το επενδυτικό ενδιαφέρον διαχρονικά», τονίζει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας. Και παράλληλα σημειώνει ότι «όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, «επηρεάζει» αρνητικά τη διαθεσιμότητα των προς μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, διότι, μεγάλο μέρος των ακινήτων που αποκτήθηκαν το προηγούμενο διάστημα στο κέντρο της Αθήνας, είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης».
Η «Golden Visa» σε αριθμούς
Το πρόγραμμα χορήγησης «Golden Visa» με την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ πρόσθεσε στην εγχώρια κτηματαγορά 1.035 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2021, 938 το 2020, 3.535 το 2019, 1.833 το 2018, 959 το 2017, 488 το 2016, 421 το 2015, 338 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του προγράμματος.
Με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Οικονομικών, το 2021 υποβλήθηκαν 1.997 αιτήσεις για χορήγηση «χρυσής βίζας», από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 1.826. Το 2022, κατατέθηκαν 4.362 αιτήσεις από ξένους για «golden visa», από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 3.759.
Το 2023, υποβλήθηκαν συνολικά 8.516 αιτήσεις πολιτών ξένων χωρών για απόκτηση «Golden Visa», αλλά ο αριθμός δεν είναι οριστικός αφού η εξέταση κάποιων αιτημάτων καθυστερεί. Αξίζει να αναφέρουμε ότι, το 2023 οι αιτήσεις αλλοδαπών για απόκτηση «χρυσής βίζας» τετραπλασιάστηκαν σε σχέση με το 2021.
Η «Golden visa» δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο
«Το επενδυτικό πρόγραμμα, από την έναρξη του έως και σήμερα, δυστυχώς, δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο στη χώρα μας», αναφέρεται σε έκθεση του E- Real Estates. Σ’ αυτή σημειώνεται ότι το αρχικό minimum όριο επένδυσης των 250.000€ (το μικρότερο όριο στην Ευρωπαϊκή Ένωση) αφορούσε το σύνολο της ελληνικής επικράτειας, με αποτέλεσμα το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτών να εστιάσουν το ενδιαφέρον τους κυρίως στις περιοχές του παραλιακού μετώπου του Νομού Αττικής, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα, το Παλαιό Φάληρο κλπ., καθώς και στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων και Δήμου Θεσσαλονίκης. Αποτέλεσμα ήταν να αυξηθούν οι ζητούμενες τιμές πώλησης στις συγκεκριμένες περιοχές.
Νέα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα «Golden visa» από τον Αύγουστο του 2024
Πρόσφατα, υπερψηφίστηκε στη Βουλή η τροπολογία με τα νέα όρια στο πρόγραμμα «Golden Visa», τα οποία ανεβαίνουν στις 800.000€ από 500.00€ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ μπαίνει και πλαφόν στο εμβαδόν, αφού πλέον για να πάρει κάποιος την «Golden Visa» θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ. και αφορά ένα μοναδικό ακίνητο.
Στις υπόλοιπες περιοχές, από 250.000€ το όριο αυξάνεται στα 400.000€. Για τα διατηρητέα ακίνητα και βιομηχανικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες παραμένει το όριο στα 250.000€ Εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στον επενδυτή, η Golden Visa μπορεί να ανανεωθεί και μετά την πενταετία. Τέλος, επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, όμως, η ελάχιστη αξία διαμορφώνεται αντίστοιχα στις 800.000€ και 400.000€.
«Εκτός» βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα της Golden visa – Δεν θα καταγραφεί αποκλιμάκωση των τιμών ενοικίασης
Όπως εξηγεί ο κ. Μπάκας, και σύμφωνα με στοιχεία ερευνών, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν «Golden Visa» κάνουν οι ίδιοι πραγματική χρήση του ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία κυρίως στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, ακίνητα μικρής επιφάνειας, έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, συρρικνώνοντας τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση ακίνητα.
Με τη νέα τροπολογία, πλέον, νομοθετήθηκε η απαγόρευση εγγραφής των ακινήτων που θα αγοραστούν από την εφαρμογή του νέου νομοθετικού πλαισίου με στόχο την «Golden Visa» σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. «Πρόκειται για διαχρονικό αίτημά της αγοράς. Ωστόσο, θα πρέπει να τονίσουμε ότι το μέτρο αυτό θα είχε «αξία» και «αποτελέσματα» αν ίσχυε καθολικά και αναδρομικά, για το σύνολο των ακινήτων που έχουν αγοραστεί στη χώρα μας από την έναρξη του προγράμματος. Οπότε, δε θα πρέπει να αναμένουμε αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης λόγω «αποκλεισμού» των επενδυτών που στοχεύουν στην «golden visa» από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης», σχολιάζει ο πρόεδρος του E- Real Estates. Και σημειώνει ότι «με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της «Golden Visa», τα ακίνητα που θα αγοραστούν θα είναι ασφαλώς λιγότερα, ακίνητα άνω των 120τμ, που δύσκολα θα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων».
Ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης τη μεταβατική περίοδο εφαρμογής σε Πειραιά και Δυτικά Προάστια
Οι ειδικοί βλέπουν ότι το διάστημα της μεταβατικής περιόδου, δηλαδή, από σήμερα έως και τα τέλη του Αυγούστου, θα καταγραφεί επιπλέον ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, κυρίως στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά που το όριο επένδυσης παραμένει στις 250.000€.
Αυτό θα συμβεί διότι σε μικρό χρονικό διάστημα πλήθος επενδυτών θα επισπεύσουν τις επενδύσεις τους με στόχο τη «φτηνή» «Golden Visa» στις συγκεκριμένες περιοχές. Δηλαδή, θα έχουμε την ίδια ακριβώς εικόνα ή και μεγαλύτερης έντασης που καταγράφηκε το περσινό καλοκαίρι.
Κίνδυνοι μεταβατικής περιόδου
Σύμφωνα με τη σχετική έρευνα, η αύξηση των τιμών πώλησης θα οδηγήσει σε ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι συνδεδεμένη στο φορολογικό σύστημα με τον υπολογισμό φόρων και τελών, αλλά και με το περιουσιακό κριτήριο για τον υπολογισμό εκπτώσεων και απόδοση επιδομάτων στους φορολογουμένους.
Παράλληλα, θα καταγραφούν στρεβλώσεις στις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων εξαιτίας της ραγδαίας αύξησης των τιμών πώλησης, που θα καταγραφεί και δεν θα είναι αποτέλεσμα πραγματικού επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά επίσπευσης επενδυτικών κεφαλαίων σε σύντομο χρονικό διάστημα σε συγκεκριμένες περιοχές.
Αύξηση των τιμών πώλησης στους όμορους νομούς της Αττικής
«Μετά την μεταβατική περίοδο και την εφαρμογή των νέων ορίων επένδυσης, θα καταγραφεί μετατόπιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος τους όμορους νομούς (Βοιωτία, Αργολίδα, Κορινθία) που το όριο επένδυσης είναι 400.000€. Ανάλογα με την ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι τιμές πώλησης των ακινήτων θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις. Ήδη, στην Κόρινθο η διαθεσιμότητα των προς μίσθωση ακινήτων είναι περιορισμένη και οι τιμές έχουν καταγράψει ραγδαίες αυξήσεις, παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στα προς πώληση ακίνητα», λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Ναύπλιο, που είναι ήδη φημισμένος τουριστικός προορισμός και θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι αυξημένα ή να εξαιρείται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση «Golden Visa»
«Κίνδυνος» να μειωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον
Τέλος, η αλλαγή των ορίων θα αποσυμπιέσει τις περιοχές υψηλής ζήτησης και θα οδηγήσει μέρος των επενδυτών στους όμορους νομούς της Αττικής. Αλλά υπάρχει και ο κίνδυνος να αποτρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στη χώρα μας.
«Μπορεί να αποφευχθεί, με την αύξηση του ορίου επένδυσης στις πιεσμένες περιοχές και τον καθορισμό των ορίων, με βάση την γεωγραφική θέση και αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας», καταλήγει ο ειδικός της κτηματαφοράς.