Του ΣΩΤΗΡΗ ΚΕΦΑΛΑ
Tη «χρυσή τομή» μεταξύ της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), η οποία μετουσιώθηκε σε Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, αλλά και των χιλιάδων ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας αναζητά το υπουργείο.
Το ζήτημα της οριοθέτησης των συγκεκριμένων οικισμών, το οποίο αφαιρεί εν μία νυκτί από τον οικοδομικό χάρτη όλα τα οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων, έχει προκαλέσει τσουνάμι αντιδράσεων σε πολλές περιοχές της Ελλάδας καθώς συρρικνώνει σημαντικά τα όρια ρίχνοντας ουσιαστικά στην εκτός σχεδίου περιοχή, ιδιοκτησίες, οι οποίες έως τώρα θεωρούνταν εντός των οικισμών.
Η εικόνα στην Αχαΐα
Σε επίπεδο Αχαΐας, πρόβλημα δημιουργείται σε 500 περίπου οικισμούς, με τις αντιδράσεις να είναι έντονες ενώ γίνεται λόγος για αύξηση του στεγαστικού προβλήματος.
Περιοχές όπως το Μονοδένδρι και τα Τσουκαλέικα διαθέτουν αρκετές περιουσίες οι οποίες πλέον δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν και οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να χτίσουν σπίτι. Φυσικά, υπάρχουν και αρκετά χωριά γύρω από το αστικό ιστό της Πάτρας. Και σε αυτές τις περιοχές οι περιουσίες ανέρχονται στις 500 αριθμός που προκαλεί μεγάλη ανησυχία
«Μεγάλο πλήγμα για την οικοδομή»
Για μεγάλο πλήγμα για την οικοδομή κάνει λόγο ο Πρόεδρος του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας Βαγγέλης Καραχάλιο εξηγώντας παράλληλα στον MAX fm 93,4 συνοπτικά του τί προβλέπει το νέο Προεδρικό Διάταγμα.
«Η έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος την Μεγάλη Τρίτη μας ξάφνιασε. Το Διάταγμα αυτό αφορά οικισμούς για κάτω από 2.000 κατοίκους που αντιστοιχεί περίπου σε 10.000 οικισμούς σε όλη την Ελλάδα.
Τα όρια του 99% των οικισμών αυτών έχουν οριστεί με αποφάσεις των παλιών Νομαρχών. Άρα επί 40 χρόνια δηλαδή από το 1985 που έχουν οριστεί, ήρθε το 2023 το συμβούλιό Επικρατείας να πει ότι οι νομάρχες ήταν αναρμόδιοι να ορίσουν τα όρια αυτά. Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;
Έπρεπε να επαναπροσδιοριστούν τα όρια αυτά. Αυτήν την στιγμή το ΣτΕ κρίνει παράνομα αυτά τα όρια και το Υπουργείο βγάζει ένα Προεδρικό Διάταγμα χωρίς διαβούλευση, χωρίς ένα προσχέδιο και δίχως να συζητήσει με τους Δήμους και με το Τεχνικό Επιμελητήριο».
Και συνεχίζει λέγοντας:
«Να διευκρινίσω πως η εν λόγω απόφαση δεν αφορά οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων και πάνω. Αφορά τα οικόπεδα τα οποία είναι εντός ορίων των οικισμών αυτών.
Αυτό είναι μεγάλο πλήγμα στην οικοδομή, στην οικονομία και στους μηχανικούς της περιοχής μας.
Η Περιφέρεια Δυτικής Ελλάδας είναι ένας περιαστικός νομός και έχει κομμάτια που ‘’θίγονται’’ αυτήν την στιγμή». Το Τεχνικό Επιμελητήριο Δυτικής Ελλάδας έχει ήδη ξεκινήσει συζητήσεις με τον Γενικό Γραμματέα του Υπουργείου Περιβάλλοντος κ. Μπακογιάννη.
«Ποια είναι η στόχευση αυτού του μέτρου;»
Την απορία του για τα οφέλη του εν λόγω μέτρου εκφράζει στον MAX fm 93,4 και ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θέμης Μπάκας.
«Είμαστε σε μια εποχή που μιλάμε για μια βαθιά στεγαστική κρίση και για ένα δημογραφικό πρόβλημα που εξακολουθεί να υπάρχει και αφορά και την Περιφέρεια. Ποια είναι η στόχευση αυτού του Προεδρικού Διατάγματος;
Ποιο είναι το όφελος σήμερα προς έναν νέο άνθρωπο να διαμείνει σε ένα σπίτι ή σε ένα οικόπεδα που του είχαν φτιάξει οι γονείς του; Ποιο είναι το όφελος στεγαστικά ώστε να δημιουργηθούν και νέα ακίνητα περιμετρικά του αστικού κέντρου.
Με αυτό το Διάταγμα δημιουργείς την αμφιβολία στον καθένα να έρθει να επενδύσει αλλά και την εντύπωση ότι τα πάντα μπορούν να αλλάξουν σε μια νύκτα. Απαξιώνεται το περιουσιακό στοιχείο εν έτι 2025. Λέω ξανά ότι δεν μπορώ να καταλάβω ποια είναι η στόχευση. Είναι δυνατόν να μην μπορείς να χτίσεις κάτω από δύο στρέμματα;».
Τι προβλέπει το νέο ΠΔ
Βάσει του ΠΔ για την οριοθέτηση των οικισμών προβλέπονται τρεις ζώνες. Η πρώτη ζώνη αναφέρεται στον παλιό πυρήνα, στους οικισμούς πριν το 1923, όπως προκύπτουν από αεροφωτογραφίες εγγύτερα στη χρονολογία αυτή και συνήθως του 1939 ή του 1945.
Από τις αεροφωτογραφίες του 1983 προκύπτει η δεύτερη ομαδοποίηση. Η ζώνη Β αφορά τον συνεκτικό πυρήνα μεταξύ 1923 – 1983 και η ζώνη Β΄1 αποτελεί ένα πιο διάσπαρτο πυρήνα, ο οποίος προκύπτει από τη δόμηση που έχει δημιουργηθεί μεταγενέστερα.
Το μεγάλο πρόβλημα προκύπτει από το 1983 και μετά και αφορά έναν τεράστιο αριθμό ιδιοκτησιών που βρέθηκαν σε μία γκρίζα ζώνη από τη μια στιγμή στην άλλη.
Λύση αλλά μόνο για τα άνω των 2 στρεμμάτων
Δεδομένου του τεράστιου προβλήματος που έχει δημιουργηθεί, το υπουργείο έξετάζει ήδη μία λύση η οποία κινείται στα όρια μεταξύ …εντός και εκτός σχεδίου. Το σχέδιο αφορά την οργάνωση αυτών των περιοικιστικών ζωνών σε ΠΕΧ (Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων), καθώς το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα εισαγωγής χρήσεων γης. Μένει να προσδιοριστεί και με νομοθετική ρύθμιση η αρτιότητα προκειμένου μια έκταση να είναι οικοδομήσιμη. Σύμφωνα με τον γ.γ. Χωρικού Σχεδιασμού του υπουργείου, Ευθύμη Μπακογιάννη, η αρτιότητα εξετάζεται να κυμαίνεται μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων.
Πρακτικά μια περιοικιστική περιοχή θα έχει μεγαλύτερη αρτιότητα και όχι τα 300 ή 500 τ.μ. που θα είχε μια ιδιοκτησία ευρισκόμενη εντός οικισμού, αλλά μικρότερη από τα 4 στρέμματα της εκτός σχεδίου δόμησης και θα οργανωθεί υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει πρόσωπο σε δρόμο.
Σε κάθε περίπτωση, όμως, οικόπεδα κάτω των 2 στρεμμάτων φαίνεται ότι χάνουν οριστικά την οικοδομησιμοτητά τους.
Πρόεδρος του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας Βαγγέλης Καραχάλιος
Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θέμης Μπάκας