Η κυβέρνηση προχωρά σε μία από τις σημαντικότερες θεσμικές αναδιαρθρώσεις στο πεδίο της δόμησης και των αδειοδοτήσεων, δημιουργώντας τον Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου & Ελέγχου Δόμησης.
Ο νέος φορέας (ΕΟΚΕΔ) θα αναλάβει την έκδοση και τον έλεγχο οικοδομικών αδειών σε ενιαίο επίπεδο, αντικαθιστώντας το σημερινό μοντέλο λειτουργίας των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) που είναι κατακερματισμένο και παρουσιάζει μεγάλες αποκλίσεις σε ταχύτητα, στελέχωση και αποτελεσματικότητα.
Η επίσημη παρουσίαση της μεταρρύθμισης έγινε στο Υπουργικό Συμβούλιο την Πέμπτη 27 Νοεμβρίου από τους Υπουργούς κ.κ. Σταύρο Παπασταύρου και Δημήτρη Παπαστεργίου και τον Υφυπουργό κ. Νίκο Ταγαρά. Ο στόχος είναι η ψήφιση του σχετικού νομοθετήματος έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026.
Την εξαγγελία για το νέο φορέα είχε κάνει από την 89η ΔΕΘ, στις 6 Σεπτεμβρίου 2025, ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοινώνοντας ότι οι πολεοδομίες (Υπηρεσίες Δόμησης – ΥΔΟΜ), ως προς τις λειτουργίες έκδοσης και ελέγχου των οικοδομικών αδειών, θα μεταφερθούν από τους Δήμους και θα ενταχθούν οργανικά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Η σημερινή κατάσταση στις ΥΔΟΜ
Σήμερα, μόλις 185 από τους 332 δήμους της χώρας διαθέτουν ΥΔΟΜ, ενώ 28 μεγάλοι δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων δεν έχουν καθόλου πολεοδομική δομή.
Σε αρκετές περιοχές μία υπηρεσία εξυπηρετεί έως και εννέα όμορους δήμους, στοιχείο που οδηγεί σε καθυστερήσεις πολλών μηνών.
Το 35% των ενεργών υπηρεσιών στελεχώνεται από μόλις δύο μηχανικούς, ενώ περίπου 650 στελέχη αναμένεται να συνταξιοδοτηθούν τα επόμενα χρόνια. Δεν είναι τυχαίο ότι η αξιολόγηση των ΥΔΟΜ από τους πολίτες διαμορφώνεται στο 3,4/10 το 2025.
Μεταφερόμενες αρμοδιότητες στον νέο Οργανισμό
Σύμφωνα με την παρουσίαση, στον υπό σύσταση Οργανισμό εντάσσονται οι αρμοδιότητες των Υπηρεσιών Δόμησης που σχετίζονται:
1) Με την έκδοση οικοδομικών αδειών
Μεταφέρονται πλήρως οι διαδικασίες που σήμερα εκτελούνται από τις ΥΔΟΜ, όπως:
• Προέγκριση οικοδομικών αδειών
• Διαδικασίες βεβαίωσης όρων δόμησης
• Έλεγχος φακέλων και παρεκκλίσεων
• Διαβίβαση υποθέσεων στο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. όπου απαιτείται
• Δειγματοληπτικοί και καταγγελτικοί έλεγχοι νομιμότητας αδειών
• Διακοπή εργασιών ή ανάκληση άδειας όταν διαπιστώνονται παραβάσεις
2) Με τον έλεγχο κατασκευών και αυθαιρέτων
Ο νέος φορέας αποκτά αρμοδιότητα σε όλα τα στάδια ελέγχου της κατασκευής, από την έναρξη του έργου έως την ολοκλήρωση. Συγκεκριμένα:
• Έλεγχος τήρησης των εγκεκριμένων σχεδίων
• Αυτοψίες σε κατασκευές
• Επιβολή προστίμων και διακοπής εργασιών
• Διαχείριση φακέλων αυθαιρέτων & επικίνδυνων κατασκευών
• Κατεδαφίσεις & συμμορφώσεις
• Έκδοση Πιστοποιητικών Ελέγχου Κατασκευής (Π.Ε.Κ.) μετά την ολοκλήρωση
3) Δειγματοληπτικός και στοχευμένος έλεγχος με τεχνητή νοημοσύνη
Μία από τις νέες κρίσιμες αρμοδιότητες που μεταφέρονται είναι η καθιέρωση μηχανισμού κεντρικής εποπτείας:
• 30% των πράξεων θα ελέγχεται δειγματοληπτικά
• Το σύστημα θα λειτουργεί σε risk-based βάση
• Οι έλεγχοι θα προτεραιοποιούνται σε περιοχές με υψηλή αυθαιρεσία ή περιβαλλοντική ευαισθησία
Αρμοδιότητες που παραμένουν στους Δήμους
Στους Δήμους παραμένει ο πολεοδομικός σχεδιασμός, δηλαδή:
• Χρήσεις γης
• Ρυμοτομικές μελέτες
• Αναπλάσεις & επεκτάσεις σχεδίων πόλεων
• Χαρακτηρισμοί οδών, κοινόχρηστων & κοινωφελών χώρων
• Συμμετοχή σε ΤΠΣ και χωροταξικά θέματα
Τι φέρνει ο νέος φορέας
Με τον νέο Οργανισμό εγκαθιδρύεται ένα πανεθνικό σύστημα αδειοδοτήσεων και ελέγχων, όπου η διαχείριση των υποθέσεων θα γίνεται ψηφιακά και με ενιαίους κανόνες. Θα εφαρμοστεί risk–based μοντέλο εποπτείας, όπου το 30% των πράξεων θα ελέγχεται δειγματοληπτικά μέσω αλγοριθμικής αξιολόγησης κινδύνου, με στόχευση σε περιοχές υψηλής παραβατικότητας . Παράλληλα εισάγεται διπλός έλεγχος πριν την έναρξη εργασιών και υποχρεωτικό Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής με την ολοκλήρωση κάθε έργου.
Στο επίπεδο του θεσμικού πλαισίου, κωδικοποιείται όλη η πολεοδομική νομοθεσία σε 477 άρθρα και δημιουργείται Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης που θα συγκεντρώνει πολεοδομικά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά δεδομένα σε ένα ενιαίο πληροφοριακό υπόβαθρο.
Διαφάνεια και ισονομία
Σε πολιτικό επίπεδο, η κυβέρνηση συνδέει τη μεταρρύθμιση με την ενίσχυση του κράτους δικαίου στην ιδιοκτησία, τον εξορθολογισμό του δημόσιου μηχανισμού και την ψηφιακή εξυπηρέτηση του πολίτη. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά:
«Η προστασία και αξιοποίηση της ιδιοκτησίας κάθε πολίτη με διαφάνεια και ισονομία βρίσκεται στον πυρήνα της ιδεολογίας της Κυβέρνησης της Νέας Δημοκρατίας. Με την πρωτοβουλία αυτή επιτυγχάνουμε κάτι πολύ παραπάνω από μία γραμμική μετακίνηση υπηρεσιών δόμησης. Ενισχύουμε τη Δημόσια Διοίκηση, παρέχουμε πιο ποιοτικές υπηρεσίες στον πολίτη, ενοποιούμε τους κανόνες, που πλέον θα ισχύουν οριζοντίως για όλους… Επιλέγουμε να απαντήσουμε στις προκλήσεις της επόμενης δεκαετίας με την οργάνωση του χώρου και την πλήρη ψηφιακή διαδρομή για τον κύκλο ζωής του ακινήτου και όχι να παραμένουμε στο παρελθόν, τη δυσλειτουργία και τη γραφειοκρατία.»
Στην Δυτική Ελλάδα επί συνόλου 19 Δήµων λειτουργούν 9 Υπηρεσίες Δόµησης (ΥΔΟΜ), µε 4 από αυτές να είναι πλήρως στελεχωµένες και 5 να είναι υπο-στελεχωµένες ή ανενεργές.
Ο «Νεολόγος» µίλησε µε τους αρµόδιους Αντιδηµάρχους σε Πάτρα, Αιγιάλεια και Δυτική Αχαΐα και και κατέγραψε τις αντιδράσεις τους.
Αναστασία Τογιοπούλου-Αντιδήμαρχος Πολεοδομικού Σχεδιασμού Πάτρας
«Κάτι άλλο κρύβεται πίσω από τη μεταφορά αρμοδιοτήτων»
«Είµαστε κατηγορηµατικά αντίθετοι µε την κατάργηση του Τµήµατος Αδειών και Ελέγχου. Το να συνδέει ο Πρωθυπουργός τη διαφθορά µε τους υπαλλήλους των Πολεοδοµιών είναι άδικο και προσβλητικό. Οι εργαζόµενοι αυτοί δίνουν καθηµερινά µάχη µέσα σε ένα καθεστώς χρόνιας υποστελέχωσης και γραφειοκρατικών δυσκολιών, µε ευσυνειδησία και επαγγελµατισµό. Κάτι δεν κολλάει σε αυτή τη λογική· είναι φανερό ότι κάτι άλλο κρύβεται πίσω από αυτή τη µεταφορά αρµοδιοτήτων. Αντί να αποδυναµώνονται οι Πολεοδοµίες, το κράτος θα έπρεπε να τις ενισχύσει, γιατί χωρίς ουσιαστικό έλεγχο και διαφάνεια, το πρόβληµα θα µεγαλώσει, όχι θα λυθεί. Είναι τουλάχιστον αντιφατικό: ενώ η Κυβέρνηση αποφασίζει να καταργήσει τις πολεοδοµίες από τους Δήµους, µέσα στο 2025 προβλέπεται η πρόσληψη 5 νέων µηχανικών στον Δήµο Πατρέων. Πώς γίνεται να µεταφέρονται οι αρµοδιότητες αλλού και ταυτόχρονα να ενισχύεται το προσωπικό µας; Αυτές οι αποφάσεις αλληλοαναιρούνται και δείχνουν ότι δεν υπάρχει συνολικό σχέδιο, αλλά αποσπασµατικές κινήσεις χωρίς λογική συνοχή».
Βασίλης Χριστόπουλος-Αντιδήμαρχος Έργων και Πολεοδομίας Αιγιαλείας
«Καμία απόπειρα αποδυνάμωσης του θεσμού»
«Τα ζητήµατα των ΥΔΟΜ. Αποτελούν εξόχως τοπικές υποθέσεις και, για τον λόγο αυτό, πρέπει να παραµείνουν στην αρµοδιότητα των Δήµων. Η Κ.Ε.Δ.Ε. έχει, ήδη, εκφράσει την αντίθεσή της, αποφασισµένη να µην αποδεχθεί καµία απόπειρα αποδυνάµωσης του θεσµού της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Βεβαίως, θα πρέπει να υπάρξουν γενναίες προσλήψεις υπαλλήλων, ώστε να είναι πλήρως στελεχωµένες µε Μηχανικούς όλων των ειδικοτήτων, που απαιτούνται και όχι στη σηµερινή κατάσταση, όπου οι περισσότερες Πολεοδοµίες στους µικρότερους Δµους της χώρας διαθέτουν µόλις 1 Μηχανικό ανά τµήµα, τον οποίο συχνά στερούνται άλλες Υπηρεσίες, όπως π.χ. η Τεχνική Υπηρεσία.
Ανδρέας Μπουχέλος-Αντιδήμαρχος Πολεοδομικής και Οικιστικής Ανάπτυξης Δυτικής Αχαΐας
«Οι τοπικές κοινωνίες χρειάζονται στήριξη όχι αποδυνάμωση»
«Ό,τι κλείνει, δεν είναι καλό. Αυτό που θα έπρεπε να κάνει το Κράτος είναι να ενισχύσει το προσωπικό, όχι να καταργεί υπηρεσίες που λειτουργούν. Εδώ στην περιοχή µας υπήρχε µια οµαλή εξυπηρέτηση πολιτών και µηχανικών όλα αυτά τα χρόνια, και όλο αυτό τώρα θα µας λείψει. Η απόφαση αυτή αποδιοργανώνει τη λειτουργία των Δήµων και δηµιουργεί µεγάλη ανασφάλεια. Η ΚΕΔΕ ήδη ασκεί πιέσεις και, απ’ ό,τι γνωρίζω, θα κάνει ό,τι είναι δυνατό για να ανατραπεί αυτή η ρύθµιση. Πιστεύω πως ο Πρωθυπουργός θα το ξανασκεφτεί, γιατί οι τοπικές κοινωνίες χρειάζονται στήριξη, όχι αποδυνάµωση».
Βαγγέλης Καραχάλιος-Πρόεδρος Τεχνικού Επιμελητήριου Δυτικής Ελλάδας
«Αδιανόητο να διαχωρίζεται ο Πολεοδομικός σχεδιασμός»
«Η εξαγγελία για µεταφορά των πολεοδοµιών στο Κτηµατολόγιο έγινε χωρίς κανένα σαφές πλαίσιο. Απλώς ακούσαµε ότι η πρόθεση της κυβέρνησης είναι να φύγουν από τους Δήµους, χωρίς να εξηγείται το πώς και το γιατί. Αν το αιτιολογικό είναι η διαφθορά, τότε υπάρχει πρόβληµα λογικής: ζητείται από τους ίδιους υπαλλήλους να δηλώσουν αν θέλουν να στελεχώσουν το νέο σχήµα. Δηλαδή στο ένα πλαίσιο θεωρούνται ύποπτοι και στο άλλο όχι; Επιπλέον, είναι αδιανόητο να διαχωρίζεται ο πολεοδοµικός σχεδιασµός —που θα παραµείνει στους Δήµους— από τις αρµοδιότητες έκδοσης αδειών και ελέγχων, που θα περάσουν αλλού. Πώς θα υπάρξει συνέργεια; Αν στόχος ήταν η βελτίωση, θα έπρεπε πρώτα να ενισχυθούν οι υπηρεσίες, να στελεχωθεί το Παρατηρητήριο Ελέγχων που ποτέ δεν λειτούργησε και να εφαρµοστεί η υφιστάµενη νοµοθεσία. Αντί για ενίσχυση, οδηγούµαστε σε αποδυνάµωση. Ο κίνδυνος µιας κεντρικής διαχείρισης είναι να εξυπηρετούνται οι “µεγάλοι” πιο γρήγορα και οι “µικροί” να καθυστερούν — κάτι που αντιβαίνει στους κανόνες ισονοµίας και διαφάνειας. Αναγνωρίζουµε τα προβλήµατα των Υπηρεσιών Δόµησης, αλλά · είναι η ουσιαστική τους στήριξη και ο εκσυγχρονισµός τους».