Σημαντικές αλλαγές στη φορολόγηση κατασκευών και στοιχείων που βρίσκονται σε ακίνητα φέρνει η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ, καθορίζοντας ποιες περιπτώσεις επηρεάζουν τη φορολογική επιβάρυνση κατά τη μεταβίβαση, κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά. Οι αλλαγές αυτές αφορούν ιδιοκτήτες, αγοραστές, κληρονόμους, δωρητές και επαγγελματίες που ασχολούνται με ακίνητα.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, ο φόρος μεταβίβασης αυξάνεται όταν στο ακίνητο περιλαμβάνονται κατασκευές ή στοιχεία που θεωρούνται συστατικά του. Τέτοια στοιχεία είναι οι γεωτρήσεις και τα ενεργά πηγάδια, καθώς θεωρούνται σταθερά συνδεδεμένα με το έδαφος και επηρεάζουν άμεσα την αξία του ακινήτου. Ειδικά στην περίπτωση αγροτεμαχίων, η ύπαρξη ενεργού σημείου υδροληψίας (όπως γεώτρηση ή πηγάδι) τα καθιστά αρδευόμενα, γεγονός που αυξάνει την αντικειμενική αξία και κατ’ επέκταση τη φορολογική επιβάρυνση.
Παρομοίως, λυόμενες ή προκατασκευασμένες κατοικίες θεωρούνται συστατικά του ακινήτου μόνο όταν είναι μόνιμα θεμελιωμένες στο έδαφος. Αν πληρούν αυτήν την προϋπόθεση, η αξία τους ενσωματώνεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης, όπως ισχύει για τα υπόλοιπα συστατικά.
Αντίθετα, κατασκευές όπως πέργκολες, μπάρμπεκιου, υπόστεγα, ανενεργά πηγάδια, βρύσες, στέρνες και περιφράξεις δεν θεωρούνται συστατικά του ακινήτου. Αυτές οι κατασκευές χαρακτηρίζονται ως παραρτήματα ή κινητά αντικείμενα και δεν επηρεάζουν τη φορολογική επιβάρυνση κατά τη μεταβίβαση ακινήτου. Ωστόσο, αν αποκτηθούν μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, φορολογούνται ξεχωριστά με βάση τη δηλωθείσα αξία από τον υπόχρεο. Η αξία αυτή γίνεται δεκτή από τη Φορολογική Διοίκηση χωρίς περαιτέρω επαλήθευση ή εκτίμηση.
Για τον προσδιορισμό της φορολογικής επιβάρυνσης, η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει κατά πόσο οι κατασκευές ή τα στοιχεία συνδέονται σταθερά με το έδαφος και αν η απομάκρυνσή τους απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες ή προκαλεί ζημιά στο ακίνητο. Ενδεικτικά, κατασκευές όπως πέργκολες, στέγαστρα ή λαμαρινοκατασκευές δεν θεωρούνται συστατικά, καθώς η απομάκρυνσή τους είναι εύκολη και δεν προκαλεί ζημιά.
Οι αλλαγές αυτές επιδρούν στις διαδικασίες αγοραπωλησίας, όπου ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου και των συστατικών του. Επιπλέον, παρέχουν ξεκάθαρες οδηγίες για κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, διευκρινίζοντας πότε και πώς επιβάλλεται ο φόρος για παραρτήματα.
Απλοποίηση στη Σύσταση Οριζόντιων και Κάθετων Ιδιοκτησιών
Παράλληλα η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εγκαινιάζει μια πιο ευέλικτη και γρήγορη διαδικασία για τη σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών. Η διαδικασία γίνεται πλέον ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myProperty. Καλύπτει αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις που σχετίζονται με συμβολαιογραφικές πράξεις σύστασης ή τροποποίησης ιδιοκτησιών, με ή χωρίς κτίσματα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ενδεικτικά:
Αφορά ακίνητα σε περιοχές με αντικειμενικό προσδιορισμό αξίας.
Δεν περιλαμβάνει μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων.
Δεν αλλάζει τα εξ αδιαιρέτου ποσοστά σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια.
Δεν προκύπτει υποχρέωση καταβολής φόρου.
Η υποβολή δηλώσεων γίνεται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr) και συγκεκριμένα ακολουθώντας τη διαδρομή: Εφαρμογές > Δημοφιλείς Εφαρμογές > myProperty.
Η ηλεκτρονική διαδικασία εξαλείφει την ανάγκη φυσικής παρουσίας στην εφορία και μειώνει τις χρονοβόρες διαδικασίες. Οι χρήστες μπορούν να:
Υποβάλουν δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) ηλεκτρονικά.
Ανακτούν και αποθηκεύουν το Φύλλο Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου (ΦΥΑΑ) για χρήση σε συμβολαιογραφικές πράξεις.
Η ΑΑΔΕ αναμένεται να επεκτείνει τη λειτουργία της πλατφόρμας ώστε να καλύπτει και συστάσεις ιδιοκτησιών που συνεπάγονται φορολογικές υποχρεώσεις, διευρύνοντας ακόμα περισσότερο τις παρεχόμενες υπηρεσίες.
Η νέα δυνατότητα αφορά σε περιπτώσεις όπως:
Διαχωρισμός ακινήτου: Ένας ιδιοκτήτης αποφασίζει να χωρίσει το κτίσμα του σε δύο ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά χωρίς αλλαγή ποσοστών ιδιοκτησίας ή φόρου.
Τροποποίηση σύστασης: Δύο συνιδιοκτήτες προσθέτουν κοινόχρηστο χώρο στις υφιστάμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, χωρίς αλλαγή στα ποσοστά οικοπέδου.
Κάθετες ιδιοκτησίες: Σε αγροτεμάχιο εντός περιοχής αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας, συνιδιοκτήτες συμφωνούν στη δημιουργία κάθετων ιδιοκτησιών χωρίς εμπράγματη μεταβίβαση ή φόρο.
Νέα οικοδομή: Οι ιδιοκτήτες καθορίζουν οριζόντιες ιδιοκτησίες για διαμερίσματα. Η διαδικασία γίνεται εξ ολοκλήρου μέσω της πλατφόρμας.
Γονική παροχή: Κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί την πλατφόρμα myProperty για την έκδοση του ΦΥΑΑ, διευκολύνοντας τη σύνταξη της πράξης από τον συμβολαιογράφο.